В нежилом помещении находится организация…

Согласно ст. 3 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Закон о рекламе) под рекламой понимается информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке

В силу п. 5 части 2 ст. 2 Закона о рекламе указанный закон не распространяется на вывески и указатели, не содержащие сведений рекламного характера. В свою очередь, к рекламе не относится информация, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным в соответствии с федеральным законом (п. 2 ч. 2 ст. 2 Закона о рекламе).

Статьями 9, 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей» установлено, что исполнитель обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим работы. Данная информация должна быть размещена на вывеске. Если вид деятельности, осуществляемый продавцом, подлежит лицензированию, до сведения потребителя должна быть доведена информация о виде деятельности, номере лицензии, сроках ее действия, а также информация об органе, выдавшем указанные лицензию и (или) свидетельство.

Соответственно, не является рекламой информация о названии, месте нахождения (адресе) и режиме работы организации – исполнителя, оказывающей услуги потребителям, так как относится к информации, которую исполнитель обязан доводить до сведения потребителей в силу закона (также смотрите п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.12.1998 N 37 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о рекламе», определение ВАС РФ от 16.06.2009 N 6722/09; постановления ФАС Центрального округа от 07.08.2009 N А08-5345/2008-11; ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2009 N Ф04-4507/2009(11813-А45-43). Однако, если целевым назначением сведений о наименовании организации и виде ее деятельности не является информирование о месте нахождения организации (в том числе, с учетом помещения, занимаемого организацией в здании), то такие сведения могут быть квалифицированы как реклама.

Таким образом, если размещаемая на здании вывеска может рассматриваться как рекламная, то ее размещение должно осуществляться с соблюдением законодательства о рекламе.

Согласно ч. 1 ст. 19 Закона о рекламе распространение наружной рекламы с использованием щитов, стендов и иных технических средств стабильного территориального размещения (рекламных конструкций), монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их осуществляется владельцем рекламной конструкции, являющимся рекламораспространителем. Владелец рекламной конструкции (физическое или юридическое лицо) — собственник рекламной конструкции либо иное лицо, обладающее вещным правом на рекламную конструкцию или правом владения и пользования рекламной конструкцией на основании договора с ее собственником.

Установка рекламной конструкции осуществляется ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором, только при наличии разрешения на установку рекламной конструкции, выдаваемого на основании заявления собственника или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществить установку рекламной конструкции. При этом к заявлению прилагается подтверждение в письменной форме согласия собственника или иного указанного законного владельца соответствующего недвижимого имущества на присоединение к этому имуществу рекламной конструкции, если заявитель не является собственником или иным законным владельцем недвижимого имущества. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции необходимо использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, документом, подтверждающим согласие этих собственников, является протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.ч. 5, 9, 11 ст.19 Закона о рекламе).

Согласно ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме,в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случаях, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников (ч. 2, 4 ст. 36 ЖК РФ).

Поэтому рекламная конструкция или иная вывеска может быть размещена с использованием ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА многоквартирного дома только с письменного согласия уполномоченного органа, такого как управляющая организация данного многоквартирного дома или общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2009 N А05-5491/2008, Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.05.2009 N 03АП-1114/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 20.05.2010 по делу N А46-11238/2009).

Как следует из ч. 5 ст. 15 и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, присоединенный к одной квартире балкон предназначен для удовлетворения бытовых и иных нужд собственника этой квартиры, связанных с его проживанием в этой квартире, в связи с чем не относится к имуществу, находящемуся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому само по себе размещение рекламной или иной вывески на балконе, относящемся к определенному жилому помещению, не связано с необходимостью получения согласия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Такое согласие необходимо в том случае, если при размещении вывески затрагивается общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (например, вывеска крепится не к ограждению балкона, а к плите межэтажного перекрытия, балконной плите или иной несущей конструкции — см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 N 09АП-4955/2010, пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Если же вывеска размещается исключительно с использованием элементов балкона, не относящихся к общему имуществу, таких как не являющиеся несущими ограждения балкона (пп. «г» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме), то вместо согласия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо получить согласие собственника жилого помещения, к которой относится балкон (см. п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Республики Мордовия по гражданским делам (2-ое полугодие 2007 г.) (вопросы применения норм материального права)).

Отметим, что арбитражные суды при рассмотрении споров, связанных с участием ТСЖ (то есть в отношении многоквартирных домов) применяют положения постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление N 64), разъясняющего вопросы, возникающие в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений), расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 N 08АП-4423/2010).

Что касается вопроса заключения договора на размещение рекламной конструкции, то необходимо отметить следующее.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Определяя условия договора, необходимо учитывать положения ст. 431 ГК РФ, согласно которым при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, в зависимости от характера взаимоотношений сторон между ними может быть заключен как договор, поименованный в ГК РФ, так и договор, прямо не предусмотренный законодательством. Отношения сторон по такому договору будут подчиняться только общим положениям гражданского законодательства (часть I ГК РФ), а также не противоречащим законодательству правилам, установленным в этом договоре. Кроме того, в одном договоре могут быть предусмотрены элементы, характерные для различных типов договоров, в том числе и не поименованных в ГК РФ.

Применительно к рассматриваемой ситуации представляется, что специфика взаимоотношений сторон не позволяет урегулировать эти отношения исключительно договором аренды (глава 34 ГК РФ). По нашему мнению, в данном случае между сторонами будет заключаться договор, прямо не предусмотренный ГК РФ.

В том случае, если при размещении вывески затрагивается общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, то по соглашению собственников общего имущества (собственником помещений в здании) может быть заключен, например, договор пользования балконом здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановления N 64).
Также отметим, что при заключении договора, как следует из ст. 432 ГК РФ, сторонам следует определить условия о предмете договора (например, передача в пользование балкона для размещения наружной рекламы), о цене договора, о порядке оплаты и иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если же размещаемая на здании вывеска не может рассматриваться как рекламная, то для ее размещение собственник вывески и собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, вправе также заключить соответствующий договор в вышеуказанном порядке, за исключением необходимости соблюдать требования законодательства о рекламе (в части получения согласия собственника имущества на размещение рекламы, разрешения на установку рекламной конструкции).